Ob beim Kauf oder der Veräußerung eines Grundstückes, bei der Überprüfung von Kreditwürdigkeit und dem Abschluss von Versicherungen oder zufällig bei Bauarbeiten auf dem Betriebsgelände – oft werden im ungünstigsten Moment Altlasten im Boden entdeckt, die den Betriebsablauf erheblich stören können. Doch mit dem richtigen Umgang mit Altlasten auf Grundstücken ist in den meisten Fällen eine rasche rechtskonforme und effiziente Altlastenbewältigung möglich.

Was versteht man eigentlich unter Boden-Altlasten? Meist handelt es sich dabei um Ablagerungen an Standorten, durch die schädliche Bodenveränderungen verursacht werden und Gefahren für den Menschen vor Ort aber auch für die Allgemeinheit verursacht werden können. Vor allem durch vorherige Nutzungen kann es auf dem Betriebsgelände zu Altablagerungen kommen. Besondere Gefährdungen bestehen oft, wenn es sich um die Lagerung oder den Umgang mit Chemikalien gehandelt hat. Auch früher verbaute Baumaterialien wie beispielsweise Asbest stellen eine erhebliche Gesundheitsgefahr dar.

Rechtlicher Rahmen für Altlasten

Seit Ende der 90er Jahre gibt es eine wesentliche rechtliche Grundlage für die Behandlung von Altlasten. Die Basis bildet das Bundes-Bodenschutzgesetz(BBodSchG) als bundesweites Gesetz, das zusammen mit den Bodenschutzgesetzen der Länder den Hauptteil des bundesdeutschen Bodenschutzrechts bildet. Das Gesetz wird noch ergänzt durch die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV).

Im Bodenschutzgesetz, konkret im § 2 Abs. 7, sind prinzipiell drei verschiedene Arten der Bodensanierung vorgesehen:

  • Dekontamination: Beseitigung oder Verminderung der Schadstoffe,
  • Sicherung: langfristige Verhinderung oder Verminderung einer Ausbreitung der Schadstoffe, ohne die Schadstoffe zu beseitigen,
  • sonstige Maßnahmenzur Beseitigung oder Verminderung schädlicher Veränderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit des Bodens.

Wer ist verantwortlich für die Altlastensanierung?

Die Suche nach den Verantwortlichen nimmt nicht selten die meiste Zeit und viel Aufwand bei der Altlastensanierung in Anspruch: Spätestens wenn ein aktives Handeln oder die Kostenübernahme für eingetretene Schäden erforderlich wird, stellt sich die Frage nach dem Verantwortlichen für die Altlasten und die Altlastensanierung. Wie immer im deutschen Recht ist natürlich zunächst einmal der Verursacher der Altlasten (rechtlich definiert als Verhaltensstörer) in der Pflicht, gegebenenfalls auch ein Rechtsnachfolger wie beispielsweise ein Erbe. Aber auch der Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über ein Gelände, wie beispielsweise der Pächter einer Fläche oder der frühere Eigentümer (rechtlich definiert als Zustandsstörer), können verantwortlich gemacht werden.

Der Verursacher haftet unbegrenzt

Der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung haftet grundsätzlich unbegrenzt für die Sanierung mit seinem gesamten Vermögen. Sehr strittig ist jedoch der Umfang der Haftung nachfolgender Zustandsstörer, wie beispielsweise eines Nachbesitzers, der ja am Entstehen der Altlast nicht beteiligt war und somit „unschuldig“ in die Haftung genommen werden könnte.

Grundstückseigentümer können aber hoffen

Rechtlich gesehen haftet auch in solchen Fällen der Grundstücksbesitzer als Rechtsnachfolger des Verursachers in vollem Umfang für die Sanierung. In der juristischen Praxis wird diese Eigentümerhaftung allerdings auf Basis eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2000 oft begrenzt.

Die vollständige Belastung des Eigentümers mit den Sanierungskosten ist demnach anhand einer Verhältnismäßigkeitsprüfung unzumutbar, wenn

  • der Eigentümer das Altlastenrisiko nicht bewusst in Kauf genommen hat,
  • die Sanierungskosten den Verkehrswert nach erfolgter Sanierung übersteigen,
  • das sonstige Vermögen des Eigentümers in keinem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Altlastengrundstück steht,
  • die Altlast einen wesentlichen Teil des Vermögens bildet und Grundlage der privaten Lebensführung ist.

Entscheidend ist hier also die juristische Prüfung des jeweiligen Einzelfalls, die erfahrungsgemäß sehr kompliziert ausfallen kann. Lassen Sie sich also schon vor einem Erwerb eines Grundstückes oder eines Gebäudes ausführlich beraten und recherchieren oder verlangen Sie Informationen und Nachweise zum Thema Altlasten auf dem Grundstück.

Die Rolle der Behörden

Besteht ein Altlastenverdacht für ein Gelände, so übernimmt die zuständige Behörde die orientierende Untersuchung. In den einzelnen Bundesländern sind das verschiedene Behörden, beispielsweise die Kreisverwaltungsbehörden. Sobald aus diesem Anfangsverdacht durch konkrete Anhaltspunkte ein hinreichender Verdacht erwächst, wird die Behörde weitere Untersuchungen anordnen.

Beachten Sie deshalb unbedingt folgende drei Punkte im Umgang mit den Behörden:

  1. Sind konkrete Anhaltspunkte gegeben, dass eine Altlast vorliegen könnte, müssen Sie dies nach geltendem Recht unverzüglich den zuständigen Behörden mitteilen.
  2. Die Sanierungspflicht ist eindeutig rechtlich definiert, auch wenn keine gesonderte amtliche Anordnung vorliegt. Sie müssen in jedem Fall bereits bei begründetem Verdacht handeln.
  3. Ziel einer jeden Sanierung ist in erster Linie die Beseitigung der durch die Altlast drohenden Gefahr. Es muss aber nicht immer ein vollkommen unbelasteter Zustand wiederhergestellt werden. Dies ist manchmal weder technisch möglich noch ökonomisch vertretbar. Sprechen Sie daher mit den zuständigen Behörden und legen Sie dann ein konkretes Sanierungsziel fest, das anhand von einzuhaltenden Konzentrationswerten im Anschluss an die Sanierung auch überprüft werden kann.

So gehen Sie bei der Bewältigung von Altlasten vor

Unabhängig davon, ob letztendlich Sie selbst oder ein Dritter für die Sanierung haftbar gemacht werden kann, sollten Sie zur Erfüllung Ihrer rechtlichen Pflichten diese fünf Schritte angehen:

Schritt 1 – Erfassung/historische Erkundung:

Tragen Sie alle Unterlagen und Daten über den betroffenen Standort zusammen: Grundrisse, Angaben zur ehemaligen Nutzung, Leitungspläne, Hinweise auf mögliche Kriegsschäden etc. So bekommen Sie einen möglichst vollständigen Überblick über das Risiko einer Belastung und die Lokalisierung und Art von Kontaminationen.

Schritt 2 – Gefährdungsabschätzung

Klären Sie dann in Zusammenarbeit mit der Behörde das Ausmaß der Gefahr. Lassen Sie gegebenenfalls Proben nehmen, also Proben von Boden, Bodenluft und Wasser.

Schritt 3 – Sanierungsuntersuchung

Wenn sich bei der Gefährdungsabschätzung der Verdacht auf Altlasten bestätigt, müssen Sie ein Sanierungskonzept entwickeln. Dabei sind ökologische, technische und ökonomische Rahmenbedingungen zu beachten. Am Ende steht eine Entscheidung über Art und Umfang der notwendigen Sanierungsarbeiten. Auch hier spielt die Zusammenarbeit mit der Behörde und die Klärung der Haftung eine entscheidende Rolle für Ihre spätere Kostenbelastung.

Schritt 4 – Sanierungsplanung

Nun können Sie die konkrete Ausführungsplanung vornehmen. Dies ist dann die Basis für die Verdingungsunterlagen für die ausführenden Firmen und für eventuell notwendige Genehmigungen durch die Behörden.

Schritt 5 – Sanierungsausführung

Lösen Sie Ihr Altlastenproblem! Aber auch hier gilt: Bleiben Sie bei der Sanierungsausführung eng am Ball, um die gesteckten Zeit- und Kostenrahmen einzuhalten.